■賃料改定（家賃・地代）

通常、賃貸借契約がなされると、更新等の機会がないと、なかなか改定なされないケースが多いと思います。
しかし、昨今の経済情勢や不動産市場に不透明感がある状況において、契約後の急激な環境変化により、周辺の相場賃料が変動している場合等、約定賃料に割高感、割安感が認められることもあります。
このような場合、更新等の時期まで、賃料変更できない、とお困りのケースもあるかと思います。
しかしながら、更新の時期でなくても、賃料変更ができる場合があります。

借地借家法によると、

1. 公租公課(固定資産税、都市計画税等）、その他の負担の増減
2. 土地・建物価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動
3. 近隣・周辺の類似物件等の賃料と比較して不相当となったとき

このような事情がある場合、契約の如何にかかわらず、将来に向かって賃料の増減額請求をすることができる、といった主旨が定められています。

平たくいえば、たとえ契約期間の途中であったとしても、上記の事情が認められる場合、相手方に今後の賃料の値上げ、若しくは値下げを要求することが法律上可能、ということになります。

ところで、賃料増減額の交渉を行う場合、相手方に理解を得てもらうためには、要求する賃料の値上げ（値下げ）が適正であることについて、交渉材料が必要となります。 この場合、わかりやすく明確な根拠を示す資料を用意することが大切です。

その有力な資料として、不動産鑑定評価書があります。
賃料改定に対する資料として、不動産鑑定評価書を作成する場合、差額配分法、利回り法、スライド法、賃貸事例比較法、等の手法を駆使して、鑑定評価額を作成します。
この場合、当然ながら手法も大切ですが、そこに至る判断として、契約の内容、契約締結の経緯等を勘案することはもとより、「現実の市場実態と合致しているか」、に対する市場調査が必要不可欠となります。

当事務所では、理論だけでなく、どのような案件であっても、現実の市場を詳細、かつ明確な実態調査を基礎とした判断を行い、ご依頼主様の利益に繋がるサービスの提供を主眼としております。